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CONSULTA:
Hay un edificio con 8 vecinos los cuales en el zaguán tienen el contador del local colindante. El dueño del local colindante no tiene llaves al zaguán del edificio al no ser vecino de dicho edificio.
Estaría obligada la comunidad a entregarle unas llaves del zaguán a la dueña del local si ésta se lo exigiera? y en caso afirmativo, estaría obligada la dueña del local a satisfacer los gastos del zaguán?
RESPUESTA:
Ante todo, recomendamos una lectura exhaustiva del título constitutivo y de los estatutos de la comunidad, a fin de comprobar el derecho de acceso del propietario del bajo al zaguán y, en su caso, el régimen de contribución de éste a los gastos generales. En caso que nada se dijera al respecto, entendemos que, si el propietario del bajo tiene el contador en el zaguán, deberá tener acceso al mismo, por lo que la comunidad de propietarios deberá facilitarle las llaves. Sobre el régimen de contribución a los gastos generales, si no se dijera nada al respecto en los estatutos, entendemos que el local deberá contribuir a los mismos, en proporción a su cuota de participación.
En este sentido, la SAP de Valencia de 25/06/2020 TOL8.156.414, afirma que “… Las exenciones en cuanto suponen una excepción a la regla general de contribución, deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva. Así lo viene estableciendo el Tribunal Supremo. En Sentencia de 14 de marzo de 2000 y a propósito de una reclamación de gastos de mantenimiento a local con acceso independiente razona el Alto Tribunal, que si no concurre autorización estatutaria o comunitaria, rige la obligatoriedad del pago de los gastos generales para el funcionamiento del inmueble según dispone el artículo 9 L.P.H . ya que el mero hecho del no uso de determinados elementos comunes que el local tenga acceso independiente no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa…”
Por su parte, la SAP de León de 05/12/2019 establece, en este sentido que: “ … conforme a lo establecido en el art. 9.1 e) de la LPH , todo copropietario debe contribuir a sufragar los gastos comunes del inmueble en proporción a su cuota de participación en el mismo, salvo disposición contraria al respecto en el título constitutivo, en los Estatutos, o por acuerdo unánime de los copropietarios….. La jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (sentencia de 29 de mayo de 2009 , de 20 de febrero de 2012 y 6 de mayo de 2013 ) señala que para que pueda operar la exclusión a la contribución a los gastos comunes es preciso que se contemple expresamente en el Título Constitutivo o en los Estatutos comunitarios …”
Finalmente, la SAP de Las Palmas de 16/05/2014 TOL4.443.875, dice, analizando un supuesto similar al planteado en la consulta y que, en ese caso, sí que hay una cláusula en el título constitutivo que exime a los propietarios de los locales de la contribución a los gastos de escalera y ascensor, que “… Es obvio que resultaría arbitrario o abusivo que un comunero resultare exento de la contribución a un concreto servicio o uso del que disfrutan los locales de negocio en el caso de la electricidad de la bomba del agua, pero el hecho de la muy esporádica utilización del zaguán por los locales de negocio para el acceso a los contadores de agua y electricidad, se reputa de muy escasa entidad para obligar al titulares o titulares de los locales de negocios al pago de unos gastos de escalera y ascensor, del que han sido eximidos por una cláusula que consta en el título constitutivo. En consecuencia con lo expuesto, no se comparte la consideración abusiva de la exención que realiza el juez a quo al considerarse que los específicos gastos afectados por dicha exención se imputan a elementos comunes de los que no se sirve habitualmente el dueño del local, no teniendo ni siquiera acceso al portal interior desde el local, por lo que la previsión de no contribución a su mantenimiento no es abusiva…”
