Consulta
¿Cómo se puede proceder ante la posible amenaza de despojo de un bien inmueble del que se tiene la posesión pero no la propiedad? Dicho inmueble fue adquirido mediante contrato verbal en el año 2008; el trámite de las escrituras individuales fue suspendido, al fallecer la persona que las vendía, por lo que no se pudo recabar su firma.
Respuesta
Los derechos y obligaciones relacionados con los bienes inmuebles son regulados por la normativa civil local. Su consulta no establece el lugar en que se encuentra el bien inmueble del que trata esta consulta; por lo que, responderemos como si se encontrara en la Ciudad de México.
La compraventa de bienes inmuebles no se perfecciona por el simple acuerdo de precio y cosa. La normativa establece más formalidades para su perfeccionamiento, estableciendo que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad. Si el valor de avalúo del inmueble excede de 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública.
Lo anterior, de ningún modo implica que la compraventa esté afectada de nulidad; en condiciones normales, sólo se requeriría ejecutar las formalidades requeridas por la legislación civil. Tomando en cuenta que el vendedor ha muerto y el paso del tiempo, probablemente, la mejor estrategia a seguir sea la de la prescripción positiva o adquisitiva, por encontrarse en posesión del inmueble, para lo cual deberá cumplir con una serie de requisitos establecidos en la legislación.
La posesión necesaria para prescribir debe ser:
• En concepto de propietario;
• Pacífica;
• Continua; y,
• Pública.
Se requiere que la posesión sea continuada durante al menos cinco años, considerando que en su caso se ha realizado de buena fe y en concepto de propietario.
Al haber poseído el inmueble por el tiempo exigido, en exceso, y con las condiciones establecidas anteriormente, podrá promover un juicio en contra de quien aparezca como propietario en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad. Esa sentencia deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y servirá de título de propiedad para el poseedor.
Fundamento:
Código Civil para el Distrito Federal 1151, 1152, 1156, 2317 y 2320
